民泊を始めよう～住宅宿泊事業の届出は許認可専門の行政書士へ依頼～

民泊（住宅宿泊事業）とは、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業で、宿泊させる日数が年間１８０日を超えないものを言います。

民泊をおこなうためには、都道府県知事等に届出をする必要があります。

実際に民泊を開業または営業するうえでの注意点や届出の手続きについて、主に神戸市の場合を例に書いていきます。一つの参考にしてください。

営業できない場所

民泊をおこなうためには、地理的な要件をクリアしなければなりません。自治体によって、営業できない場所が決められていますので、まずは開業しようとする場所が、民泊事業のできる場所なのかどうかについて確認する必要があります。

神戸市の例を挙げると、次のような場所では開業できないことになっています。

1. 第１種または第２種の低層または中高層の住居専用地域
2. 有馬町での繁忙期（５月第２月曜日～７月第３月曜日の前週の土曜日までの期間以外）
3. 周囲１００ｍ以内に、学校、認定こども園、児童福祉施設がある場合

その他「市街化調整区域」に該当する場合の規制もあります。

また、神戸市では、周辺住民とのトラブルを未然に防ぐため、書面を配布し、説明会を開くことを条例で定めています。届出のときに、住民への周知の状況や意見・要望とそれに対する対応についての報告を義務付けています。

住宅の要件

民泊を実施する住宅には、いくつかの要件があります。

設備面

次の設備が整っていることが必要です。

• 台所
• 浴室
• トイレ
• 洗面設備

これらの施設が、必ずしも一つの建物内にある必要はなく、別の場所にあっても、その敷地にある建物を使用する権限があるならば、よいことになっています。

居住面

居住面として、次のどれかの要件にあてはまることが必要です。

• 現に人の生活の本拠として使用されていること
• 入居者の募集がおこなわれていること
• 生活の本拠ではないが、所有者や賃借人（借りている人）、転借人（また借りをしている人）が少なくとも年１回は使用していること（別荘やセカンドハウス等）

衛生上の要件

衛生面で宿泊者の健康被害を避けるため、次のような要件があります。

• 宿泊者１人当たりの面積は３.３㎡以上確保されていること（共有部分を除いて）
• 定期的な清掃と換気
• 寝具の交換（宿泊者が変わるごとに）
• 浴室、トイレ、洗面の維持管理（加湿器や浴槽の水は、宿泊者が変わるごとに入れ替える等）

感染者が出た場合の対応

重篤な症状を引き起こす感染症が発生した場合、保健所へ連絡し、感染者が使用した部屋、寝具、器具等を消毒・廃棄する等をおこないます。

また、衛生管理の研修に参加して、衛生面の知識を身に着ける努力をすることとしています。

宿泊者の安全の確保

宿泊者が安全に宿泊できるよう、次のような設備を設置する必要があります。

• 非常用照明器具の設置（床面積の合計が５０㎡以下で、家主が不在とならない場合は不要）
• 避難経路の表示（宿泊者の見やすい箇所に掲示）
• その他火災時に宿泊者の安全を確保するための措置（自動火災報知機等の設置、床面積によってはスプリンクラーの設置等）

外国人のための措置

外国人の宿泊者が快適に安心して宿泊できるよう、次のようなことをおこなう必要があります。

• 外国語を使った設備の使用方法の案内をすること
• 外国語を使って交通手段の案内をすること（最寄り駅までの道順や交通機関の情報等）
• 外国語を使って、地震や火災等の災害時の通報連絡先（消防署、警察署、医療機関等）の案内をすること

宿泊者名簿

宿泊者名簿は、３年間備え付けることになっています。

また、宿泊名簿の正確性を確保するために、宿泊者の本人確認をおこなうことになっています。外国人の宿泊者の場合は、旅券の提示を求め、国籍及び旅券番号も記載します。

宿泊日数が、７日以上に及ぶ場合は、宿泊者への定期的な面会が必要とされています。

周辺住民への配慮

周辺住民の生活環境を保つために、宿泊者に対して次のことを書面またはその他の方法で説明（外国人には外国語で）しなければなりません。

• 騒音の防止に配慮すること（大声での会話、屋外での宴会、楽器の使用等）
• ごみの処理についての配慮（廃棄物の分別方法に従った処分の仕方の説明）
• 火災の防止についての配慮（ガスの元栓の開閉、消火器の使用方法、避難や通報の仕方等）
• その他（性風俗サービスを提供しない、過去の苦情内容を考慮した措置等）

苦情への対応

周辺住民等からの苦情については、次のように対応する必要があります。

• 深夜早朝においても常時対応
• 即答できない場合も、回答期日を伝えて適切に回答
• 滞在中の宿泊者への苦情については宿泊者に伝えても改善されない場合は、退室を求める等
• 緊急の対応を要する場合は、警察、消防、医療機関等へ連絡

欠格事由

次のことに該当する人は、民泊を営むことができません。

1. 心身の故障のため、事業をおこなうにあたり認知・判断・意思疎通が適切にできない人
2. 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない人
3. 民泊事業の廃止を命じられた日から３年を経過しない人
4. 禁固以上の刑に処せられ、または住宅宿泊事業法や旅館業法の規定により罰金の刑に処せられ、その執行を終わりまたは執行を受けることがなくなった日から３年を経過しない人
5. 暴力団員または暴力団員でなくなった日から５年を経過しない人
6. 成年者と同一の行為能力を有しない未成年者の法定代理人で、前１～５のどれかにあてはまる場合
7. 法人の場合にその役員が前１～５のどれかにあてはまる場合
8. 暴力団員が、その事業活動を支配している場合

民泊開始のための届出書類

民泊を開始するための必要書類は次のとおりです。

1. 届出書
2. 住宅の登記事項証明書
3. 市町村長の証明書
4. 法定代理人の登記事項証明書（未成年者の場合）
5. 欠格事項に該当しないことを宣誓する書面
6. 住宅が「入居者の募集がおこなわれている住宅」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類
7. 「随時、その所有者、賃借人または転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類
8. 住宅の図面（各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積）
9. 賃借人の場合、賃貸人の承諾書
10. 転借人の場合、賃借人及び賃貸人の承諾書
11. マンションの場合、規約の写し（規約に民泊についての定めがない場合は、管理組合に禁止の意思がないことを証する書類）
12. 欠格事項に該当しない旨の宣誓書
13. 消防法令適合通知書
14. 周辺住民への周知行為の報告書
15. 安全行為についてのチェックリスト
16. 法人の場合、定款または寄付行為、法人登記事項証明書、役員全員の市区町村長の証明書、役員名簿　など

都道府県によっては、ほかにも必要な書類があります。

事業開始までに必要なこと

民泊の事業を開始するまでに必要なことと、おおよその流れは次のとおりです。

1. 各自治体の相談窓口に相談します。自治体によっては、電話、メールでの相談も受け付けている場合があります
2. 消防署へも併せて事前相談します。
3. 民泊をおこなおうとする住宅が、基準に適合していない場合は、基準に合うように工事をしたり、設備等を設置したりします。消防設備についても同様です
4. 「消防法令適合通知書」等の書類を提出した上で、消防署の検査を受けます。基準に適合していると判断されれば、「消防法令適合通知書」が交付されます。（届出のときに必要になります）
5. 届出に必要な書類を準備して提出します
6. 保健所の検査を受けます。定められた基準に適合しているかのチェックを受けます
7. 提出書類に不備がなく、保健所の調査もクリアすれば、民泊事業が開始できます。「標識」が発行されますので、玄関や門扉の見えやすい高さの位置に貼ります。

業務委託について

民泊を営もうとする事業者は、次のような場合はその業務を管理業者に委託しなければならないことになっています。

• 届出住宅の居室の数が５を超える場合
• 届出住宅に人を宿泊させる間、不在となる場合（※一時的な不在を除く）

※一時的な不在とは、原則１時間程度。ただし、生活必需品の購入において、店舗の位置や交通状況により、２時間程度までなら可。事業者以外の代わりの人が住宅にいたとしても不在扱いとなります。

事業開始後の報告義務

事業開始後は、約２か月ごとに自治体に次のことを報告しなければなりません。

1. 届出住宅に人を宿泊させた日数
2. 宿泊者の総数
3. 延べ宿泊者数（１人が３泊した場合、「３」と計上）
4. 国籍別の宿泊者数の内訳

営業におけるその他の留意事項

届出住宅から出たごみは、「事業系ごみ」としての取り扱いになります。家庭用ごみとして廃棄することはできませんので、注意が必要です。

水道料金についても、業務用扱いとなります。

また、「水質汚濁防止法」による届出や「下水道法」による届出が必要な場合がありますので、併せて確認しておきます。

民泊事業の届出をスムーズにおこなうために

民泊事業の届出には、設備面や構造面において自治体ごとの細かい規定があり、その基準を満たさなければ事業を開始することはできません。役場や消防署、保健所とのやりとりもおこないながら、たくさんの書類を書いたり、集めたりするのは労力のいるものです。

ましてや書類の補正ともなると、さらに時間と手間がかかります。

専門家に依頼すれば、そうした手続きの一切を代理でおこなうため、かなりの部分で負担が軽減されます。

当事務所では、官公署との連絡や書類作成、構造・設備面の確認等、民泊事業を始めるのに必要な手続きを全面的にサポートします。

また、必要であれば、提携する税理士、司法書士、社会保険労務士にも依頼し、税務相談、登記申請、保険関係書類の作成等、様々な部分でお手伝いすることができます。

これから民泊事業をお考えの方は、是非、当事務所までご連絡ください。